蔡思斌律师原创特稿

 在当前城市住房紧张的背景下，不少商品房出租人通过改变房屋结构，如将一间房间分割成多间房的“房中房”、增设卫生间等方式，来获得更多的租赁收益，由此给相邻住户的生活带来诸多不便，引发纠纷。

笔者系福建法律咨询网创始人，毕业于福州大学金融专业和厦门大学法律专业，具备复合型专业知识架构。1998年投身于律师业，从业十余年间办理了数百宗包括公司、房地产、金融、商标、专利、版权、典当、婚姻、侵权损害赔偿、刑事等各类型案件。并办理过多宗重大、疑难、省高院一审的经济案件，经办案件曾被最高人民法院编选入《人民法院案例选》。在合同、担保、知识产权、房地产、婚姻、损害赔偿、人力资源管理、刑事等领域具有丰富的诉讼及相关实务经验。先后担任福建运通投资股份有限公司、福建运通典当行有限责任公司、福建康辉国际旅行社股份有限公司、福建永辉集团、福州捷奥软件有限公司等多家单位的常年法律顾问。为人务实诚信，勤勉热忱，思维敏捷，能言擅辩，考虑周全，亦乐于思当事人之所思，急当事人之所急。近期遇到不少类似咨询，实践中亦有相关案例涌现，本文拟通过查阅法律法规，对该问题进行法律分析，探讨相关的救济途径，以期为广大市民提供更多的法律帮助。

一、关于增设卫生间等改变房屋结构问题

根据《住宅设计规范》3.4.3“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。”以及《住宅室内装饰装修管理办法》第五条“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：……（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”之规定，不少出租人擅自在用于租赁的商品房内增设卫生间的，属于违法行为。

二、关于分割房间分租给多人的问题

根据《商品房租赁管理办法》第八条“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”之规定，虽然福州市目前没有出台相关政策对“人均租住建筑面积最低标准”做出规定，但该《办法》已经明文禁止了时下大量存在分割用于租赁的商品房即“群租”、“房中房”等租赁形式。

三、救济途径

1、向小区物业反映

根据《福建省物业管理条例》 第四十二条“在物业管理区域内不得有下列行为：……（四）擅自改变物业规划用途或者外观”之规定，相邻方可以向小区物业反映，由物业协助调解处理，及时制止业主的违法行为。

2、向行政机关投诉

（1）法律依据

《住宅室内装饰装修管理办法》

第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

《商品房屋租赁管理办法》

第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

《福州市房屋租赁管理暂行规定》

第三条福州市房地产管理局是我市房屋租赁管理的主管部门。

（2）相邻方可以向福州市房地产管理局投诉，由主管部门对上述行为依法进行处罚。

3、向人民法院起诉

根据我国《民法通则》第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

因此，生活受到干扰的相邻方可收集证据，以“相邻权纠纷”为案由向人民法院提起诉讼，要求停止侵害，排除妨碍，并赔偿由此造成的损失。

4、解除租赁合同

根据我国《合同法》第二百三十三条规定，房屋存在危机承租人安全或健康的，承租人随时解除合同。

因此，对于承租方而言，如果因出租人改变房屋结构的行为对房子的承重等造成破坏，危及承租人安全或健康的，承租人可以随时解除合同。

远亲不如近邻。中国自古就有睦邻友好的优良传统，为有缘比邻而居的人们生活提供便利，创造和谐的社区生活需要相互体谅和帮助。因此，当此类纠纷发生时，希望当事人双方能以守法为前提，以和为贵，努力促进矛盾的快速消弭。

福建法律咨询网

2011年3月10日

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